各縣區(qū)人民政府，市開發(fā)區(qū)管委，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《六安市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。
2022年3月2日
六安市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案
為深入全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）和《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知》（皖政辦〔2020〕21號）等文件精神，結(jié)合我市實際，特制定本方案。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的決策部署，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。
（二）工作目標。 按照“以人為本、因地制宜、居民自愿、保護優(yōu)先、建管并重”和“先拆違、后改造”的原則，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)應(yīng)改盡改；有條件的縣、區(qū)，力爭完成2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
（三）改造范圍。重點改造建成于2000年底前、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施老舊缺失、居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)）。已按照地方有關(guān)規(guī)定實施基礎(chǔ)類改造的小區(qū)，可在改造內(nèi)容不重復(fù)的前提下，對房屋、小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施等進行改造完善和提升，提高品質(zhì)。有條件的縣區(qū)在重點改造小區(qū)應(yīng)改盡改前提下，適當放寬改造年限，提前對2005年底前建成的老舊小區(qū)進行改造。
二、主要任務(wù)
（一）編制規(guī)劃計劃。各縣區(qū)要組織開展全面調(diào)查摸底，摸清城鎮(zhèn)各類老舊住宅小區(qū)房屋、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本可行性等基本情況，并登記造冊。結(jié)合摸底情況，對照城市規(guī)劃，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，編制“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造時序、內(nèi)容。根據(jù)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立項目庫和分年度實施計劃，并根據(jù)實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態(tài)調(diào)整。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市住建局、市發(fā)改委、市財政局）
（二）明確改造類型。分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類：
1.基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。
2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。
3.提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。
（三）實施連片改造。將老舊小區(qū)改造與城市有機更新、海綿城市建設(shè)、城市生態(tài)保護與修復(fù)、棚戶區(qū)改造、舊城改造、完整居住社區(qū)建設(shè)補短板等項目捆綁打包，進行跨片區(qū)組合改造。通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環(huán)、設(shè)施共建共享等方式，將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合，拓展公共空間，整合共享公共資源，實施集中連片整體改造，推動配套較差的零散老舊小區(qū)整合為安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。支持部分零星用地和既有用房實施新建、改（擴）建以及通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區(qū)配套服務(wù)用房、優(yōu)化整合老城區(qū)社區(qū)用房。鼓勵行政事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道、社區(qū)用于老舊小區(qū)養(yǎng)老托育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
（四）開展危險房屋整治。深入開展城市房屋安全專項整治工作，落實房屋所有人主體責(zé)任。對經(jīng)鑒定的危險房屋，房屋所有人必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區(qū)改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區(qū)改造政策，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計劃；對未納入棚戶區(qū)改造計劃的，由屬地政府組織實施危舊房改造。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
（五）建立改后管養(yǎng)機制。建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，協(xié)商確定改造后的小區(qū)管理模式、管理單位，明確管養(yǎng)責(zé)任，加強后續(xù)管理，鞏固改造成果。無物業(yè)管理的老舊小區(qū)在改造后，應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，由業(yè)主及時依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；暫無業(yè)主大會的小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。鼓勵各縣區(qū)采取以獎代補方式，扶持老舊小區(qū)物業(yè)管理，提高運轉(zhuǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量，逐步實現(xiàn)收支平衡。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
三、實施程序
老舊小區(qū)改造項目要按照“統(tǒng)籌謀劃、精準識別、有序?qū)嵤⒏咝七M”的原則，執(zhí)行國家關(guān)于工程建設(shè)項目的管理規(guī)定和建設(shè)標準，依法辦理工程招投標、施工許可、竣工驗收等相關(guān)手續(xù)。
（一）調(diào)查摸底。以社區(qū)為基本單元，摸清老舊小區(qū)房屋、環(huán)境、設(shè)施現(xiàn)狀及周邊基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共活動空間、經(jīng)濟文化等基本情況。依據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，在調(diào)查摸底、征求意見的基礎(chǔ)上，按照區(qū)位相近、資源共享等原則，科學(xué)劃分改造區(qū)域，鼓勵實施連片改造，合理確定改造范圍，形成改造項目，明確項目實施（投資）主體。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
（二）征求意見。各縣區(qū)要充分征求居民意見，在改造前組織街道社區(qū)入戶摸底，發(fā)放《老舊小區(qū)改造居民需求調(diào)查表》，收集居民改造需求，同時利用官方網(wǎng)站、手機APP等電子媒體廣泛征求群眾意見。改造方案初稿制定后，街道社區(qū)要組織居民進行方案論證，再次征求群眾意見。居民對小區(qū)實施改造、結(jié)合改造同步完善小區(qū)長效管理機制形成共識的，方可納入改造計劃。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
（三）拆除違建。在實施老舊小區(qū)改造前對業(yè)主擅自圈占公共用地、毀綠種菜、侵占消防通道、擅自搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為進行集中整治。所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)要摸清基本情況，經(jīng)自然資源部門認定屬于違法建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物，由城管部門依法查處；圈占公共用地、毀綠種菜、侵占消防通道的臨時搭建由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）牽頭綜合整治。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市自然資源局、市城管局）
（四）方案論證。要在充分了解居民需求，體現(xiàn)居民、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或小區(qū)管理單位的意見，并征求相關(guān)部門和專營單位意見的基礎(chǔ)上，由屬地政府制定改造方案。改造方案應(yīng)包含編制依據(jù)、項目概況、現(xiàn)狀分析及改造需求、改造內(nèi)容、方案設(shè)計、資金籌措、組織實施、建后管養(yǎng)等內(nèi)容。列入市本級政府性投資項目的，改造方案編制完成后及時上報市住建局，由市住建局組織發(fā)改、財政等市直部門及相關(guān)專家進行方案論證后方可實施招標。鼓勵建設(shè)單位采用工程總承包EPC招標方式，積極采用設(shè)計和施工一體化招標或設(shè)計、施工單位聯(lián)合體投標方式。改造方案經(jīng)法定比例以上居民書面（線上）表決同意，且居民對改造后的物業(yè)管理模式、繳納必要的物業(yè)服務(wù)費用等集體協(xié)商形成共識并書面（線上）確認的，方可開工改造。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市住建局、市發(fā)改委、市財政局、市自然資源局、市公管局、市經(jīng)信局）
（五）過程管理。優(yōu)化項目立項、用地、規(guī)劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續(xù)，提升項目審批效率。落實參建各方的主體責(zé)任，建設(shè)主管部門要根據(jù)省民生工程和保障性安居工程有關(guān)要求，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程作為日常質(zhì)量監(jiān)督的重點，指定專職負責(zé)人，制定全過程質(zhì)量監(jiān)督計劃，加強對工程質(zhì)量的監(jiān)督和服務(wù)。建立改造項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，及時更新項目進度和監(jiān)管記錄，利用信息化手段，切實加強對項目實施跟蹤監(jiān)管。加強項目資金跟蹤審計，確保資金高效安全使用。在實施過程中，要發(fā)動居民配合施工、參與監(jiān)督和后續(xù)管理、評價和反饋小區(qū)改造效果等。（責(zé)任單位：市住建局、市發(fā)改委、市財政局、各縣區(qū)政府）
（六）規(guī)范驗收。工程竣工后，實施主體要依托工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)，組織開展建設(shè)單位、參建單位、社區(qū)、居民代表及相關(guān)部門等聯(lián)合竣工驗收。竣工驗收后，縣區(qū)老舊小區(qū)改造主管部門要及時組織相關(guān)單位及專家，依據(jù)年度計劃、項目實施方案等進行項目綜合驗收。實施主體在申報綜合驗收時，要同步建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制，報送小區(qū)后續(xù)管理方案。小區(qū)后續(xù)管理方案需明確小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則等。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
四、資金共擔(dān)
老舊小區(qū)的改造資金應(yīng)當結(jié)合擬改造項目的具體特點和改造內(nèi)容，通過政府資金補助、居民合理出資、管線單位和原產(chǎn)權(quán)單位積極支持、社會力量以市場化方式參與、金融機構(gòu)可持續(xù)方式支持等方面，合理確定資金分擔(dān)機制。
（一）政府資金補助。加大政府支持力度，積極爭取中央和省級補助資金。列入市本級政府性投資計劃的項目，由市級財政負責(zé)配套資金，其余項目配套資金由各縣區(qū)自籌。各縣區(qū)要統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率。各縣區(qū)要進一步加強資金使用監(jiān)管，完善資金監(jiān)管制度，強化績效評價結(jié)果應(yīng)用，提高資金使用效益。（責(zé)任單位：市財政局、市發(fā)改委、市住建局，各縣區(qū)政府）
（二）個人出資。按照“誰受益、誰出資”原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。研究住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。涉及水、電、氣改造費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的部分，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住房改造。（責(zé)任單位：市城管局、市公積金中心、各縣區(qū)政府）
（三）管線單位和原產(chǎn)權(quán)單位出資。供水、供電、燃氣、通信、有線電視等專營管線改造，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，由專營單位承擔(dān)相應(yīng)改造費用。對于通信和廣播電視設(shè)施設(shè)備改造，多網(wǎng)合一方式入地敷設(shè)及架空改造費用納入老舊小區(qū)改造建設(shè)項目概算。規(guī)范老舊小區(qū)改造涉及居民報裝燃氣、供水等收費行為，堅決防止在改造項目中亂收費、捆綁收費、搭車收費等違規(guī)行為。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金支持。公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)出資參與改造。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市經(jīng)信局、市發(fā)改委、市住建局）
（四）拓寬資金來源。鼓勵金融機構(gòu)加大對老舊小區(qū)改造的支持力度。鼓勵通過市場化運作方式吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造提升工程。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務(wù)新業(yè)態(tài)。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府）
五、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。將“六安市城市老舊小區(qū)整治改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”調(diào)整為“六安市城市更新暨城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)組”（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)組），由市政府主要負責(zé)同志擔(dān)任組長，分管負責(zé)同志任副組長，各縣區(qū)政府（管委）及市直相關(guān)部門主要負責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住建局，負責(zé)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的統(tǒng)籌謀劃、組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)。市發(fā)改委、市財政局、市自然資源局等市直相關(guān)部門按照職責(zé)分工協(xié)同推動，加強政策協(xié)調(diào)、工作銜接、調(diào)研督導(dǎo)。各縣區(qū)政府（管委）要落實主體責(zé)任，健全工作機制，嚴格項目管理。各縣區(qū)主管部門具體抓落實，要規(guī)范建設(shè)程序，強化監(jiān)督管理，做好項目驗收、績效評價和考核工作。各相關(guān)部門要各司其職、協(xié)同配合，共同推進老舊小區(qū)整治改造提升工作。（責(zé)任單位：市住建局、市發(fā)改委、市財政局、市自然資源局等市直相關(guān)部門，各縣區(qū)政府）
（二）明確時間節(jié)點。原則上應(yīng)在每年12月底前完成下一年度計劃實施改造項目的調(diào)查摸底、征求意見、方案編制、立項報批等前期工作，當年2月底前完成項目招標，3月底前進入工程施工階段，9月底前完成當年度基礎(chǔ)類改造任務(wù)，10月底前完成相關(guān)驗收。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市住建局）
（三）優(yōu)化審批程序。結(jié)合工程建設(shè)項目審批制度改革，開辟老舊小區(qū)改造項目審批“綠色通道”，簡化立項、財政評審、招標、建筑、消防、人防、施工等審批及竣工驗收手續(xù)。對不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風(fēng)險項目，實行項目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市住建局、市發(fā)改委、市財政局）
（四）落實用地保障。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民等相關(guān)利益人同意的前提下，經(jīng)批準可利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建設(shè)、拆危騰空土地加裝電梯或建設(shè)配套設(shè)施的，可不增收土地價款。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定期限內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。（責(zé)任單位：市自然資源局、各縣區(qū)政府）
（五）強化宣傳引導(dǎo)。各縣區(qū)要利用廣播、電視、“兩微一端”等媒體，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的意義、政策、方法步驟和成效，提升人民群眾的參與度、知曉度，引導(dǎo)廣大居民積極參與、支持、配合老舊小區(qū)改造。組織開展群眾滿意度調(diào)查等活動，保障居民參與、監(jiān)督老舊小區(qū)改造全過程。市住建部門會同有關(guān)單位，對進度快、效果好的優(yōu)秀項目、典型做法，及時組織宣傳推廣，營造良好氛圍。（責(zé)任單位：各縣區(qū)政府、市住建局）
